作者：垚圭城（六土）
一直在想这么一个问题，曾经无限辉煌的商铺急速溃败，住宅到底会不会重走商铺之路？
作为一个楼市投资人，一味喊“涨”是极其不理性的，找到价值中的隐患，从历史中吸取教训才能走得更远、更安全。
在文章的开头，我先给出结论，从全国范围来看住宅大概率要走商铺的价值毁灭之路。
现在的投资人都知道商铺已经不是当年的“一铺养三代”，而变成了“三代养一铺”，从投资品几乎变成了“诈骗物”，一手商铺、内铺更是妥妥的深坑，深层次的原因到底是什么呢？
深究起来，最重要的因素无非两个，一是商业模式和商业逻辑的改变，流通售卖性质的商业大量转到线上，导致商铺的需求极端萎缩；二是各地的“大干快上”的商铺太多，导致供应量大增。
需求端的萎缩、供应量的大增导致供需关系的改变，是所有投资一定要研究的问题，那么住宅会不会也存在巨大的供需关系改变的隐患呢？
在回答这个问题之前，我们先来看看商铺的价值毁灭之路。
01
电商冲击
关于电商的冲击，只要看看数据都明白。
2009年11月11日，某宝推出的第一个双11，那个时候还叫光棍节。当天交易额0.5亿元，共有27个品牌参与。
2010年改名“购物狂欢节”，交易额9.36亿元，共有711家店铺参与。
2011年交易额52亿，2200家店铺参与。
2012年交易额达到191亿元，某喵销售额超过某宝两倍有余，达到132亿元，某宝贡献了59亿元。
2013年交易额350亿，支付宝交易总额于凌晨5:49分突破了100亿。
2014年是阿里上市的第一个年头，双十一交易额571亿元，用时仅13个小时就超过2013年350亿元的销售总额。
2015年交易额达到912.17亿元，一分钟成交额高达十亿元，创造包括手机销量在内的9项吉尼斯世界纪录，优衣库成最快销售破亿店。
2016年交易额达到1207.48亿元。
2017年交易额达到1682亿，某喵销售突破一个亿用时11秒，突破2016年全天交易额1207亿用时13小时09分49秒。
2018年某喵全天交易额2135亿。
2019年交易额达到2684亿，“双十一”全天某宝直播带动成交近200亿元。
2020年某喵双11总成交额4982亿元。
2021年，在电商低调处理的情况下，总交易额仍然创历史新高，某喵揽入5403亿元。当天京东收入也到达3491亿元。
和十年前比，某喵的销售额提升了40.9倍，和2009年“双11”的前身、某宝“光棍节”相比更是达到了惊人的10806倍。
可以对比线下实体店之王—商业综合体的营业额。
2020年全国第一的商业综合体北京SKP全年营业额只有175亿，某喵双11一天就可以销售其30.87年的，合计11269天的营业额（假设SKP销售额为恒定量）。
再看另外一个数据，2021全国各大城市商业体40强中，上海入榜7个，总销售额643亿，北京484亿，武汉360亿力压杭州327亿稳居第三。
某喵一天的销售额是上海前7位商业体全年销售额的8.4倍，也就是一天卖了这7个商场8年的营业额。
对比社会消费的增长幅度。2021年全国社会消费品零售总额44.13万亿元，2012年20.55万亿元，2009年为12.83万亿元。
2021年仅仅是2012年的2.15倍，2009年的3.43倍，远远低于“双11”电商营业额增长。
而2021年“双11”当天，天猫和京东两家的营业额就占了全年消费品零售总额的2.01%。
可见，在需求端，大量的营业额开始向线上转移，除了非要到现场不可的体验式服务类和社交类消费，理论上绝大多数消费都可以线上完成。
原理是什么呢？
关于电商对于实体店的冲击各种分析文章很多，核心点无非一个，商铺的本质是一种空间优势，因为占据了某一个空间而形成的局部人流垄断，但是电商将这种垄断搬到线上了，将“人流垄断”转化为“流量垄断”，使得线下的空间即使“远在深山”，一样会有“人流优势”。
这样一来，对于空间优势的需求会大大减少。
02
天量供应
商铺最好的十年是2000-2010年，被称为商铺的“黄金十年”。由于民间对于以商铺为代表的商业地产的认同，加上地方政府对于土地开发的偏好，大量商业用地被启用，商业地产迅猛发展，潘石屹的SOHO就是这一时期的代表。彼时大量资金涌入商铺，导致了接下来的悲剧。
回望21世纪前10年，城市的发展日新月异，创富的机会犹如过江之鲫接踵而至，从大都会到小乡镇，各有各的发展机遇，尤其是县域经济发展迅猛。
经济发展带来的利好，是人均收入的提高、消费观念的升级，人们开始有钱去消费、愿意去消费。
但是一个机会一旦到了人尽皆知的时候，就是这个机会的尾声了，就开始埋人了。在网上搜“商铺黄金十年”，相关文章大多是2011以后的，而2011年恰恰是商业地产转折之时，从那时开始走下神坛、走向没落。
一个重要原因是2011年我国全面实施“限购令”后，房地产企业大量向非住宅(写字楼、商业)进行投资。对于地方政府来说，商业类的项目也有利于提升城市形象，因此对非住宅项目的土地审批和建设也十分支持。
这也侧面论证了，一个机会人尽皆知就尽显疲态，商业地产喊出来黄金十年之时，黄金十年已经远去。但可怜的是老百姓的后知后觉，2011-2013年商业地产看上去依旧极其活跃，但那时已经很难赚钱了，一手开发商和二手房东已经吃尽了所有利润。
看一组数据，2008-2014年间，全国办公楼和商业营业用房开发投资额分别增长了383%和328%，明显高于同期住宅开发投资的187%。
与之对应的是，从2012年到2015年，全国有百货店138家关闭，262家超市关闭，体育品牌店6209家关闭。至于服装专卖店，同期有9464家关闭。
到了2015年，全社会都开始意识到商业地产过剩的问题。
截至2015年第三季度，全国开发商旗下无法产生租金或销售收入的商业项目体量已经达到2.5亿平方米，超越过去任何历史时期。到了12月底，全国商业地产库存达2.66亿平方米，商业地产面临比住宅更为严峻的去化压力，过剩现状明显。
商业地产库存主要集中在二三线城市。以写字楼为例，沈阳在2015年迎来商业地产的交付高峰。2015年末沈阳写字楼空置率同比上升10.9%至40.6%。苏州的甲级写字楼空置率也超过20%。