作者:垚圭城(六土)

一直在想这么一个问题,曾经无限辉煌的商铺急速溃败,住宅到底会不会重走商铺之路?

作为一个楼市投资人,一味喊“涨”是极其不理性的,找到价值中的隐患,从历史中吸取教训才能走得更远、更安全。

在文章的开头,我先给出结论,从全国范围来看住宅大概率要走商铺的价值毁灭之路。

现在的投资人都知道商铺已经不是当年的“一铺养三代”,而变成了“三代养一铺”,从投资品几乎变成了“诈骗物”,一手商铺、内铺更是妥妥的深坑,深层次的原因到底是什么呢?

深究起来,最重要的因素无非两个,一是商业模式和商业逻辑的改变,流通售卖性质的商业大量转到线上,导致商铺的需求极端萎缩;二是各地的“大干快上”的商铺太多,导致供应量大增。

需求端的萎缩、供应量的大增导致供需关系的改变,是所有投资一定要研究的问题,那么住宅会不会也存在巨大的供需关系改变的隐患呢?

在回答这个问题之前,我们先来看看商铺的价值毁灭之路。

01

电商冲击

关于电商的冲击,只要看看数据都明白。

2009年11月11日,某宝推出的第一个双11,那个时候还叫光棍节。当天交易额0.5亿元,共有27个品牌参与。

2010年改名“购物狂欢节”,交易额9.36亿元,共有711家店铺参与。

2011年交易额52亿,2200家店铺参与。

2012年交易额达到191亿元,某喵销售额超过某宝两倍有余,达到132亿元,某宝贡献了59亿元。

2013年交易额350亿,支付宝交易总额于凌晨5:49分突破了100亿。

2014年是阿里上市的第一个年头,双十一交易额571亿元,用时仅13个小时就超过2013年350亿元的销售总额。

2015年交易额达到912.17亿元,一分钟成交额高达十亿元,创造包括手机销量在内的9项吉尼斯世界纪录,优衣库成最快销售破亿店。

2016年交易额达到1207.48亿元。

2017年交易额达到1682亿,某喵销售突破一个亿用时11秒,突破2016年全天交易额1207亿用时13小时09分49秒。

2018年某喵全天交易额2135亿。

2019年交易额达到2684亿,“双十一”全天某宝直播带动成交近200亿元。

2020年某喵双11总成交额4982亿元。

2021年,在电商低调处理的情况下,总交易额仍然创历史新高,某喵揽入5403亿元。当天京东收入也到达3491亿元。

和十年前比,某喵的销售额提升了40.9倍,和2009年“双11”的前身、某宝“光棍节”相比更是达到了惊人的10806倍。

可以对比线下实体店之王—商业综合体的营业额。

2020年全国第一的商业综合体北京SKP全年营业额只有175亿,某喵双11一天就可以销售其30.87年的,合计11269天的营业额(假设SKP销售额为恒定量)。

再看另外一个数据,2021全国各大城市商业体40强中,上海入榜7个,总销售额643亿,北京484亿,武汉360亿力压杭州327亿稳居第三。

某喵一天的销售额是上海前7位商业体全年销售额的8.4倍,也就是一天卖了这7个商场8年的营业额。

对比社会消费的增长幅度。2021年全国社会消费品零售总额44.13万亿元,2012年20.55万亿元,2009年为12.83万亿元。

2021年仅仅是2012年的2.15倍,2009年的3.43倍,远远低于“双11”电商营业额增长。

而2021年“双11”当天,天猫和京东两家的营业额就占了全年消费品零售总额的2.01%。

可见,在需求端,大量的营业额开始向线上转移,除了非要到现场不可的体验式服务类和社交类消费,理论上绝大多数消费都可以线上完成。

原理是什么呢?

关于电商对于实体店的冲击各种分析文章很多,核心点无非一个,商铺的本质是一种空间优势,因为占据了某一个空间而形成的局部人流垄断,但是电商将这种垄断搬到线上了,将“人流垄断”转化为“流量垄断”,使得线下的空间即使“远在深山”,一样会有“人流优势”。

这样一来,对于空间优势的需求会大大减少。

02

天量供应

商铺最好的十年是2000-2010年,被称为商铺的“黄金十年”。由于民间对于以商铺为代表的商业地产的认同,加上地方政府对于土地开发的偏好,大量商业用地被启用,商业地产迅猛发展,潘石屹的SOHO就是这一时期的代表。彼时大量资金涌入商铺,导致了接下来的悲剧。

回望21世纪前10年,城市的发展日新月异,创富的机会犹如过江之鲫接踵而至,从大都会到小乡镇,各有各的发展机遇,尤其是县域经济发展迅猛。

经济发展带来的利好,是人均收入的提高、消费观念的升级,人们开始有钱去消费、愿意去消费。

但是一个机会一旦到了人尽皆知的时候,就是这个机会的尾声了,就开始埋人了。在网上搜“商铺黄金十年”,相关文章大多是2011以后的,而2011年恰恰是商业地产转折之时,从那时开始走下神坛、走向没落。

一个重要原因是2011年我国全面实施“限购令”后,房地产企业大量向非住宅(写字楼、商业)进行投资。对于地方政府来说,商业类的项目也有利于提升城市形象,因此对非住宅项目的土地审批和建设也十分支持。

这也侧面论证了,一个机会人尽皆知就尽显疲态,商业地产喊出来黄金十年之时,黄金十年已经远去。但可怜的是老百姓的后知后觉,2011-2013年商业地产看上去依旧极其活跃,但那时已经很难赚钱了,一手开发商和二手房东已经吃尽了所有利润。

看一组数据,2008-2014年间,全国办公楼和商业营业用房开发投资额分别增长了383%和328%,明显高于同期住宅开发投资的187%。

与之对应的是,从2012年到2015年,全国有百货店138家关闭,262家超市关闭,体育品牌店6209家关闭。至于服装专卖店,同期有9464家关闭。

到了2015年,全社会都开始意识到商业地产过剩的问题。

截至2015年第三季度,全国开发商旗下无法产生租金或销售收入的商业项目体量已经达到2.5亿平方米,超越过去任何历史时期。到了12月底,全国商业地产库存达2.66亿平方米,商业地产面临比住宅更为严峻的去化压力,过剩现状明显。

商业地产库存主要集中在二三线城市。以写字楼为例,沈阳在2015年迎来商业地产的交付高峰。2015年末沈阳写字楼空置率同比上升10.9%至40.6%。苏州的甲级写字楼空置率也超过20%。